ОСОБЕННОСТИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ КОМНАТЫ

В КОММУНАЛЬНОЙ КВАРТИРЕ.

Нередко в наше агентство обращаются люди, которые хотят продать или купить комнату (долю) в коммунальной квартире. Но при покупке-продаже такой недвижимости есть несколько нюансов, которые следует учитывать, дабы впоследствии не бегать по судам и не доказывать свою правоту.  Далее ответы на наиболее частые вопросы. Прошу обратить внимание, что здесь мы не будем затрагивать продажу доли в обычных квартирах, об этом поговорим отдельно в следующем материале.

 

Какой вид собственности возникает в коммунальных квартирах?

 

- Коммунальная квартира всегда находится в общей долевой собственности. Доли эти определены, так как за каждым закреплена своя комната. Места общего пользования считаются общим имуществом всех сособственников и не подлежат разделу между ними.

 

Что означает право преимущественной покупки?

 

- На случаи продажи комнаты в коммунальной квартире распространяются нормы закона о преимущественном праве покупки при продаже доли в общей собственности постороннему лицу. Это значит, что если сосед - собственник комнаты в коммунальной квартире захочет ее продать, то в первую очередь он должен предложить ее собственникам других долей в квартире (ст. 259 ГК РФ).

 

Другие собственники имеют право купить ее по той же цене и на тех же условиях, на которых она продается. В том случае, если другие собственники (соседи) откажутся от приобретения комнаты, она может быть продана любому другому лицу, но не менее чем через месяц с момента извещения других собственников о возможности покупки комнаты.

 

Кто из собственников-соседей имеет преимущество при осуществлении права преимущественной покупки?

 

- Действительно, на практике может возникнуть вопрос, кому из соседей-собственников первому может быть предложена доля-комната? Поскольку все участники общей собственности имеют равные права, они равны и в осуществлении преимущественного права покупки. В случае возникновения спора между соседями-собственниками о том, кто первый имеет право на приобретение доли, преимущество будет за тем, кто первым заключит договор.

 

В какой форме должно быть сделано предложение соседям о приобретении комнаты в порядке преимущественного права покупки?

 

- Уведомление (точнее, извещение) о продаже доли в общей собственности должно быть оформлено ТОЛЬКО в письменной форме (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Для этого заказываем выписку ЕГРП в рег.центре. В выписке будут из необходимых нам данных ФИО сособственников, которых мы обязаны уведомить. Для того, чтобы узнать их адреса придется пройтись по всем комнатам и узнать хотя бы телефоны хозяев, так как показывает практика, в общежитиях чаще всего живут арендаторы. Далее созваниваемся с собственниками и записываем адрес каждого из них.

 

Известить соседей можно несколькими способами.

 

Первый способ. Собрать всех собственников в рег.центре во время или уже после сделки, где каждый из них собственноручно пишет согласие, что он знает о продаже и отказывается от покупки.

 

Второй способ. Нотариальный отказ, Вы собираете всех соседей-собственников, везете к нотариусу, где они подписывают, что отказываются от продажи. Затем с этими  согласиями идете в рег.палату и продаете свое имущество.

 

Третий способ. Самый распространенный. Отправить всем сособственникам ( в т.ч. несовершеннолетним) телеграммы с уведомлением примерно такого содержания: «Продаю ________ долей (либо комнату №..) в квартире по адресу: _________________за _________ тыс. рублей». Причем если Вы не знаете фактический адрес других собственников, то телеграмму отправить можно на адрес коммунальной квартиры.  В данном случае продать долю возможно будет по истечение 30 дней с момента вручения телеграммы адресату. Так же этот способ будет актуален, если нет возможности связаться с кем-либо из собственников, либо же кто-то из них целенаправленно препятствует продаже. Ведь такие случаи тоже бывают.

 

Например, был случай, когда мужчина в течение 10 лет не мог продать свою долю только из-за того, что его сосед хотел ее купить, но у него не было денег. В ответ на уведомления горе-собственник посылал продавцу телеграмму с намерение купить комнату, но дальше слов дело не шло. И так 10 лет… Поэтому если у Вас такой случай, смело ждите 30 дней и если от потенциального соседа-покупателя нет действий, т.е. предложения рассчитаться за покупку и пойти на сделку,  Вы вправе продать ее другому лицу.

Антонина Карпенко